花木工程的流程
[2009-11-16 16:09]
（一）、總體規劃
東海物業服務的理念是處處為業戶所想，以自身品牌和規范服務，用好業戶支付的每一分錢，使全體業主和用戶享受到物有所值的服務。在整個物業服務過程中，充分尊重和聽取業委會和大多數業主和用戶的意見和建議，使整個物業體現較高的物業服務水平。
1、實施專業化、社會化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案、內部管理制度，外部公約守則等；
2、管理人員進行嚴格的上崗培訓，培訓率達100%；
3、房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達98%以上，裝修房屋的不危及房屋結構與他人安全；
4、水電等設施保養良好，運行正常；
5、污水排放通暢，交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車、非機動車現象；
6、綠化率達到綠化辦的要求，花壇、樹木配置得當，無破壞、殘踏花木現象；
7、實施24小時保安值班制度，區域內無重大火災、刑事和交通事故。
（二）、實施方案
1、準備階段
為了更好的準備創“市優”，確保各項工作有條不紊的進行和各項計劃的順利實施，建立公司的領導小組，負責各部門的相互協調與溝通，以確保各項工作的真正落實，同時對此次活動進行宣傳，使小區的全體業主能夠齊心協力的完成創建活動。
2、實施階段
對照“評優標準及評分細則”，進行公司內部的自我評分，通過自我評分發現存在的問題，并落實有關人員進行限期整改和跟蹤檢查。然后邀請管理部門和業主代表以及總公司管理人員進行復查，以確保問題的整改和工作的不斷完善，最終達到公司的質量目標。
3、迎檢階段
在以上的基礎上，公司將按摸擬檢查的內容對小區的創“市優”工作進行最后檢查，并立即整改問題。同時將按要求準備申報資料，及時上報市房管局物業處，隨后作好迎檢工作。
（三）、各項物業服務質量的承諾
為實現我們對【清雅苑】物業服務的整體策劃及設想，依據物業服務評比標準和《杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準》，并結合我們的質量方針和質量目標，對【清雅苑】的物業服務工作確定如下承諾，并采取切實可行的措施予以落實。
1、 綜合管理服務
⑴、告知業主報修電話，24小時受理業主報修，急修在報修后半小時內、一般修理在報修后24小時內到達現場修理（預約除外）。
⑵、對業主委員會和物業現場管理監督組所提出的物業管理服務的意見，必須及時組織辦理，并及時反饋辦理情況。
⑶、對業主的投訴在3天內答復處理。
⑷、有業主房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主房屋裝修檔案，監督裝修過程；對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
⑸、建立小區物業管理檔案（包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案等）。
⑹、采取走訪、開懇談會、問卷調查等多種形式與不低于小區住戶60%的業主溝通，定期進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。
⑺、對違反《清雅苑業主公約》或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
⑻、對損壞的物業共用部位、共用設備設施，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時編造修理改造計劃，向業主委員會提出報告和建議，根據業主大會或業主委員會的決定組織實施。
2、 公共區域清潔衛生服務
⑴、樓內公共區域：地面每日清掃1次，每周拖洗1次；單元門、扶手、開關盒、表箱蓋、進戶門每日清潔1次；天花板、公共燈具每季除塵1次；樓道玻璃每月清潔1次；天臺、屋頂每月清潔1次；電梯轎廂每日擦拭、清掃1次；按物業管理需要配置垃圾收集點，收集點每日清理1次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。
⑵、樓外公共區域：道路地面、綠地每日清掃1次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角，明溝每周清掃1次；宣傳欄、小品、信報箱每月清潔1次，高桿路燈2米以上部分每兩個月清潔1次；垃圾桶夏天每天沖洗1次，冬天隔天沖洗1次；每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次（6、7、8月每月噴灑1次），每半年滅鼠1次。
3、 公共區域秩序維護服務標準
⑴、工作人員定期接受專業培訓；能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時穿戴統一制服，佩帶統一標志，儀容儀表規范。
⑵、門崗：小區出入口24小時值班看守，有交接班記錄；有外來車輛登記、外來人員登記、大型物件搬出登記；對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通。
⑶、巡邏崗：白天每2小時巡邏1次，夜間每3小時巡邏1次，重點部位、重點區域每2小時巡邏1次，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施。
⑷、技防設施和救助（監控崗）：錄像監控、樓宇對講、周界報警設施24小時開通，并有人駐守；監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問；小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛，每年應組織1次防火應急預案演習。
⑸、車輛管理：地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內；及時處理車輛停放不規范的現象；車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔1次，有照明，無滲漏，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
4、 公共區域綠化日常養護服務
⑴、草坪：每年普遍修剪4次以上，草面基本平整；每年普遍除雜草5次以上；及時灌溉；每年普施有機肥1次；發現病蟲害及時滅殺。
⑵、樹木：喬、灌木修剪每年2次以上，蘺、球超過齊平線10厘米應及時修剪，地被、攀援植物適時修剪；每年中耕除草5次以上，土壤基本疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施基肥1次，部分花灌木增施追肥1次；及時滅治病蟲害，主要病蟲害發生低于10％；有倒伏傾向時，及時扶正、加固； 喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。
⑶、花壇花境：花卉布置每年2次以上；及時施肥、澆水和防治病蟲害，保持生長良好。
5、 共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
⑴、門窗：樓內共用部位門窗每季巡視1次，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
⑵、樓內墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚平整，無大面積起殼、缺損現象。
⑶、路燈、樓道燈：完好率不低于80%。
⑷、雨、污水管道：每年通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏。
⑸、圍墻：每半年巡查1次。
⑹、道路、場地等：道路、側石、井蓋等每月巡查1次。
⑺、安全標志等：對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施；每月檢查1次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
⑻、房屋結構：每年檢查2次，涉及使用安全的部位每季檢查1次，并有記錄。
⑼、供水系統：每周對供水設備檢查3次以上，每季對水泵潤滑點加油，適時對泵房、管道進行除銹、油漆，水泵每年保養1次，保證二次供水正常，泵房整潔；每年定期清洗水箱、蓄水池2次，二次供水水質符合國家生活用水標準；水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
⑽、嬉水池、噴水池、小溪：嬉水池7、8、9三個月開放，在開放蓄水期間必須設置安全防護欄，行人不得擅自進入防護欄內；其它時間不蓄水，保持清潔，供業主開展文體活動。噴水池、小溪定期噴放水，保持清潔。
⑾、排水系統：每天檢查污水泵2次，每季加潤滑油1次；每年對污水處理系統全面維護保養2次；控制柜電氣性能完好，運作正常；污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。
⑿、升降系統：保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理；電梯發生一般故障，專業維修人員2小時內到達現場修理；電梯發生困人或其它重大事件時，物業管理人員須在5分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。
⒀、弱電系統：樓宇對講系統（可視）每周調試與保養1次，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音、圖像清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；周界報警 24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器準確地識別報警區域；監視系統不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的牌號，錄像功能正常；根據需要設定電子巡更路線、時間，保證其正常運行。
⒁、消防系統：消防泵每月啟動1次并作記錄，每年保養1次，保證其運行正常；消防栓每月巡查1次，消防栓箱內各種配件完好；每周3次檢查火警功能、報警功能是否正常；每年試驗1次探測器，火災探測器及時清洗或更換；每半年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查；每月檢查1次滅火器，及時更新或充壓。
一、 安保防范工作
1、 小區大樓實行24小時安保值班；
2、 8小時立崗禮儀形象服務；
3、 對外來車輛和外來人員進行登記和限制；
4、 維護小區大樓的車輛行駛和停放秩序
5、 對小區大樓重點部位實行24小監控；
6、 對小區大樓區域實行24小時不間斷巡邏；
7、 及時發現和處理消防安全隱患；
8、 宣傳加強安全和防火、防事故隱患工作；
9、 對安保器材、消防器材、監控器具進行維護管理；
10、 24小時報警、接警服務，對小區大樓報警5分鐘趕到現場。
二、 工程維修工作
1、 急修：20分鐘趕到現場，24小時內予以修復；
2、 小修：按預約時間到達，在72小時內予以修復；
3、 每周有維保單位對電梯檢修保養維護1~2次；
4、 每月一次對公共設施進行檢修保養維護，保持設備正常運行，無事故隱患，并做好記錄；
5、 每天對小區大樓區域內的路燈、監控設施的檢查和維護確保各種設施的使用功能；
6、 要達到維修及時率95%，合格率95%并建立回訪制度。
三、 清潔、綠化和綜合管理等服務標準
1、 環境清潔保潔
分日管理，每周管理和每月管理要求：
A、 每日管理
a） 每天清掃2次指定區域內道路（含人行道）；
b） 每天清掃1次指定區域內綠化帶（含附屬）；
c） 小區大樓走廊、電梯轎廂，每天拖一次。
B、 每周管理
a） 抹擦用戶信箱1次；
b） 每周抹擦、打掃1次公用部位窗戶；
c） 清掃1次儲物室、地下車庫、公用房間。
C、 每月管理
a） 清掃1次公用部位天花板、四周墻體；
b） 抹擦1次公共電燈燈罩、燈飾；
2、 公共秩序維護和崗位職責
A、 車輛秩序
a） 限0.5噸以上載貨車輛進入小區；
b） 對業主車輛引導停入車庫或地面泊位；
c） 對外來車輛進行限制和登記，并引導停入臨時泊位處。
B、 助動車、自行車的管理
a） 小區內建議設置專門停放助動車、車庫或車棚；
b） 對業主車輛進行引導統一停放；
c） 在車庫或車棚處，安裝多個電源插座，供業主助動車、電瓶車充電方便；
d） 對外來電瓶車、自行車禁止入內，引導統一停放在小區大樓外指定地點；
C、 道路、綠化帶及公共場所的管理；
路面、綠化帶內外、樓道、地下車庫等公共場所不見雜物、不堆放物資、不見不健康廣告牌、張貼物;
D、 崗位責任
a） 嚴格控制門崗出入管理，對外來車輛規定進行限制和登記；
b） 安排專人進行車輛引導，對不同車輛進行歸類引導停放；
c） 嚴格巡查，對亂停、亂堆和亂張貼的行為進行及時查處解決；
d） 對違反小區規定和不文明的行為進行及時勸阻。
3、 綠化、水景等設施的維護
A、根據小區綠化情況予以補種、修剪.
B、綠化維護保養
a） 澆水
根據季節性、氣候、地域條件決定澆水量；
根據綠地、花木品種、生長期決定澆水量。
b） 施肥
根據土質、花木生長期、花木品種和培植需要，決定施肥的種類和數量。比如，植物長葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥。
c） 除雜草、松土
雜草指非人工培植的草類，必須根據管轄區域大小決定除草量；松土也類似。
d） 修剪整形
必須根據樹木形態、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素來進行修剪整形。修整樹木一般在冬季。
e） 除病蟲
根據病蟲害發生規律實施綜合治理，或可施藥，或可創造有利于花木生長的良好環境，提高花木的抗病蟲害能力。
f） 樹木等技術管理
例如涂白（冬季）、護圍（含立支柱）、洗塵等。
C、景觀、水景定期清潔換水，其設施定期進行檢查和維護，對發生的故障及時排除，確保設施完好和正常使用。
4、 地下車庫的服務
A、 指定專人對進入地下車庫的車輛進行引導停放；
B、 專人負責對停放的車輛進行登記和檢查有無刮、擦和破損現象；
C、 24小時對地下車庫進行巡邏監控。
5、 物業維修和管理的應急措施
A、 住宅或建筑物發生危險，影響他人安全時的措施
a） 通知主管領導，并立即對發生危險的建筑物中的人員進行緊急疏散，撤離至安全地帶；
b） 建立安全防護區，防止有人進入危險區域；
c） 保護年老病弱、幼小群體，做好群眾思想工作；
d） 同時報告上級主管部門和報警工作，征得有關部門的援助；
e） 對案發情況進行詳細記錄，并上報有關部門的備案工作。
B、 業主或使用人自用部位斷電、斷水、無天然氣的應急措施
a） 接到報修10分鐘內趕到現場；
b） 開展檢查水路、電路、氣路的工作；
c） 對晚上斷電的情況，贈送蠟燭急用。
C、 項目內斷電、斷水、無天然氣的應急措施
a） 告示業主對水路、電路、氣路需緊急維修的事實；
b） 展開對水路、電路、氣路的維修工作；
c） 在最短的時間內修復故障處；
d） 對維修的情況進行記錄備案。
D、 業主或使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施
a） 接業主報修，在最短的時間內趕到現場；
b） 利用疏通機及其它措施給予修復正常。
E、 公用部位雨、污水管道及排水管網阻塞的應急措施
a） 告知使用相關管道的業主，修復管道；
b） 檢查堵塞原因，利用疏通機或其它措施恢復使用；
c） 對維修的情況進行記錄備案。
F、 消防應急措施
a） 立即撥打“119”電話報警，報案時，必須清楚說明現場地址、單位、姓名及聯系電話；
b） 立即切斷火災現場電源和煤氣總開關，撤離易燃易爆物品，啟用滅火器材，全力撲滅初起之火；
c） 疏散住戶并勸阻住戶切勿搭乘電梯；
d） 保護好現場，維護火場秩序，防止壞人趁火打劫，并積極參加搶救工作；
e） 疏散無關人員，將門窗關閉，以免火勢蔓延；
f） 做好住戶思想工作，穩定住戶情緒；
g） 對事發過程的處理結果進行記錄并報告上級部門；
h） 協助警方部門進行調查取證
6、 豐富社區文化，加強與業主相互間溝通和具體措施
A、 安排專人結合本公司的文化理念，組織和實施社區文化；
B、 調查業主的個人特長、愛好、年齡、業余時間和健康情況；
C、 綜合業主的愛好、年齡、健康等情況，分別組織有益身心健康的活動；
D、 聯系街道、社區參與社會的各項團體組織活動；
E、 節假日的小區節日布置和開展根據節日的特點，開展各項團體活動；
F、 建議開發商在小區內設置各種健身器材，健身房（如乒乓球桌、臺球桌、圍棋、象棋等）、兒童游樂場所。
7、 智能化設施設備的使用、管理及維修方案
A、 日常維護
a） 攝像機罩前玻璃的清掃；
b） 攝像機的調整；
c） 監視器的調整、顯像管表面的清潔；
d） 錄像機的清潔、加油；
e） 其他：
為了防范事故于未然，對下述維護項目每隔一、兩月進行一次：
對電源線、同軸電纜等的接頭是否牢固，以及電纜是否有傷和變質，要進行認真檢查；
各種接插件接著的清掃；
攝像機罩防水性能的檢查；
鏡頭聚集的檢查；
電源電壓的測定。
B、 定期維護
a） 除日常維護之外還應進行一年一度的定期維修。在定期維修中，除了日常維護的項目之外還有對某些零部件的更換和各部分的重新調整以及特性指標的測定。其主要項目為：
b） 攝像管、顯像管等消耗品的更換以及更換后的系統調整、性能測定；
c） 攝像機罩的防霜玻璃、防水用橡膠填料、刮水器等的檢查和更換（1~2年一次）；
d） 電動云臺轉動滑環的清掃（2~3年一次）；
e） 室外設備容器的外表修補、涂刷以及銹蝕零件的更換；
f） 設備間連接電纜的質量檢查，接插件連接效果的檢查；
g） 電動變焦鏡頭的檢查（使用EE變焦鏡頭時，每年應由廠家進行檢查修理）；
h） 調整和測定視頻傳送線路上的信號電平和特性；
i） 各種搖控功能的檢查。
四、針對外來人員租住小區的管理
a） 建立外來人員租住戶的檔案資料；
b） 由專人負責對外來人員租戶的管理；
c） 嚴格控制不租住本小區的外來人員進入小區；
d） 對外來人員租住頻繁現象加以管理；
e） 制定外來人員管理方案,做好宣傳工作,遵守小區業主規約。
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